CONFORMITA’ URBANISTICA, cos’è e quando serve…

Conformità urbanistica FMA

Ai fini della realizzazione di un immobile è necessario che sia redatto da un tecnico abilitato un progetto e che quest’ultimo sia depositato presso l’ufficio tecnico del Comune. Successivamente il Comune, in riferimento al DPR 380/2001 (T.U.E. testo unico dell’edilizia) rilascia il titolo edilizio necessario, per poter iniziare la realizzazione dell’immobile.

Il titolo abilitativo con cui attualmente può essere realizzato un edificio è il Permesso di Costruire (dal 2003 col T.U.E.). Il PdC va a sostituire i precedenti titoli, che erano la licenza edilizia (introdotto con la Legge 1150/42) e la successiva concessione edilizia (ha sostituito la precedente con la Legge Bucalossi o L.10/77).

Cos’è la conformità urbanistica?

Con conformità urbanistica (o edilizia) si intende l’esatta corrispondenza tra il progetto depositato per il rilascio del titolo edilizio, e lo stato di fatto (ciò che effettivamente è stato realizzato).

A cosa serve?

Consente di verificare se l’immobile presenta delle difformità o degli abusi edilizi. Ma non è solo questo.
Il certificato di conformità urbanistica è necessario:

  • Nelle compravendite: prima di acquistare o vendere un immobile è necessario verificare se ci sono delle difformità o degli abusi e se questi sono sanabili o insanabili. Nel primo caso ricordiamoci che è il venditore che deve farsi carico degli adempimenti e delle spese necessarie. Nel secondo caso l’immobile non può essere venduto.
  • Per richiedere un mutuo;
  • In caso di interventi edilizi (es. ristrutturazioni);
  • Per poter usufruire dei bonus e delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia, miglioramento termico e sismico e tutti i casi in cui è possibile richiederli.

Come si verifica la conformità urbanistica?

Attraverso un confronto dello stato di fatto (realizzato) con il progetto depositato (progetto assentito) si può andare a verificare la conformità urbanistica dell’immobile.

Nel caso in cui l’immobile sia stato realizzato difformemente rispetto al progetto depositato, oppure successivamente sono state fatte delle modifiche non autorizzate, non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.

N.B.

Ai fini della verifica ricordiamo che ciò che ci permette di effettuarla non è il catasto, ma il titolo edilizio rilasciato dal Comune.
Quali sono le differenze tra la conformità urbanistica e quella catastale?

Conformità urbanistica e catastale FMA

Può accadere che vi sia conformità urbanistica ma non catastale o viceversa. La dichiarazione di conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria depositata al catasto MA in quanto alla verifica della conformità urbanistica dell’immobile la documentazione presente in catasto non è probatoria.

Quando non può essere rilasciato?

Ci sono diversi casi in cui l’immobile può non avere i requisiti per il rilascio del certificato di conformità urbanistica, vediamoli:

  • L’edificio è abusivo e non esiste alcun titolo edilizio. In questo caso si può rimediare solo con un condono, o con il rilascio del permesso di costruire in sanatoria;
  • Modifiche interne. Rientrano in questo caso lo spostamento di tramezzature interne, il cambiamento nella disposizione delle stanze, unione di ambienti;
  • Modifiche esterne o cambi di volumetria, ad esempio chiusura di un balcone per la realizzazione di una veranda, l’apertura di una finestra o di una porta, un cambio di destinazione d’uso, frazionamenti etc…senza titolo edilizio.

Vedremo in un altro articolo in che modo e quali documenti sono necessari per il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria o per effettuare un condono, e quali sono le differenze tra le due cose.

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